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如何评价回迁房与商品房的合理差价?--干货分享(下)#V0190 今头条

来源:澎叔侃侃侃

申明:一家之言,仅供参考

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前言


(资料图片仅供参考)

接着上篇文章,做一下小结及举例说明。下面是与普通商品房对比。豪宅就算了。

二、总结 :

上面写了这么一堆安置房的不好,好多人估计听到中介说各小区是回迁房,立马就绕路走了。我的建议是:是骡子是马拉出来溜溜。给个合理的折价还是可以买的,就看折扣的力度了。

一般聚集了上面的所有不利因素的基本就是同位置的商品房的8折左右( 这一项基本算是通用的指标,但是有一些品质不错的,可以适度向上提一点,基本是无限接近于商品房,但是不等于商品房,楼龄越大,越接近,直至最后大家都不记忆这是安置房 )。 这里面有一些是轻微影响的,有一些还是比较严重影响的。每一项要根据具体的区位,和小区的实际情况做具体分析。

土地属性 ,一般是一类/二类经济适用房,无非就是要交一定分费用。 导致的结果就是,适合全款买房,贷款高评使得费用较高,但是往往这种经济适用房社区,又是刚需客户的目标盘,刚需就是要多贷款,这样就容易形成一种小小的套利空间。

小区选址一般影响相对不是那么大, 特别是最近几年的新建小区,位置不好,自然价格就低了,这个商品房同位置也一样。 建筑质量 只要能满足国家标准,基本居住属性就能满足,追求好的那确实做不到( 墙面脱皮的有,但是在北京你可以不要豪华墙面,小打小闹的质量还是会有的,商品房维权也一样。大的质量问题在北京还是基本没有 )。能做到积极维修,大面上过得去基本折价很小,基本可忽略。( 我经常也看到市区里面一些八九年代的单位分房,一般像北京城建等单位分房,自己给自己建设小区,房屋质量肯定还是比周边的好一点,但是反映到价格上,与周边其它小区相差不大,基本忽略 )。

户型设计和停车服务, 这两项基本所见及所得,户型不好,楼层,那是微观的该折价就折价,这个商品房也一样。停车服务方面人车半分流,折价99折,人车不分流,随便乱停,就基本98折吧。压根没地方停车那就95折( 停路边,近十年新建的这种情况还是比较少见 )。

物业服务 这一项还是很关键的,没有物业服务,就是9折。有一定的服务,但是一般达不到高端小区的那种--年轻帅小伙子制服站门口,中介看房、访客要做各种登记。好多安置房的小区物业服务水平的计算方法( 大概安置房的物业服务与商品房的物业服务相差10年吧,2016年建成小区,基本物业服务水平与2006年的基本相一致,好一点的,那说明你们小区还不错 ) ,这种还是有服务的,一般门禁、楼道打扫等还是有人维护的,基本就是97折。

居住人群 也是很关键的,这里不存在鄙视链,只是客观说明一下,一般市区里面的居民素质高于郊区的,之前住楼房的,拆迁后分配至楼房的大于之前住四合院的。这种折价基本95折。到那时有一些是单位福利分房的,基本没有折扣( 发改委,国家电网,银行分房,国企以及地方公务员、军队高级管理人员等等。这些是没有折价的,这份工作已经帮你过滤了一波人了 )。

杂物乱堆、楼面外观、小区环境 算是整体居住感受,这些不到位基本也能侧面反映这个小区的维护到位情况,折价基本在 95 折与不打折之间。自己去小区感受吧。基本这几年新建的小区,楼外观还是做了合理设计,会好很多。咱们就看物业管理和居住人员素质了。小区环境就看物业的维护情况了。有一些维护的还是不错的,草树都有的拿就没影响,建成停车场的 99 折。彻底不管的 97 折 。

人员杂乱 : 这也要看居住人员的素质,沙河虽然也是租房客众多,但是好多都是刚毕业大学生,大厂员工,周边写字楼工作的奋斗人群,人员素质还是不错的。就是人多了一点,基本没印象,顶多99折扣。要是举止各类捡破烂,低端收入人群( 当然大家都是好人,只是收入低一点,卫生没那么讲究 )。 基本小区折扣也就是97折吧。毕竟能来北京奋斗的,都是努力向上的人群。这些也不是一成不变的,根据各个小区的实际情况,进行打分的吧,大家基本心里就能得出哪些小区是被低估的。那些小区就是真不行(各种老房子也可作为参考)。

望京云尚

金隅 ( 安置房修建专业户--北京有众多金隅开头的安置房项目 )

在北京的金隅是专业修建安置房的开发商,因此最近开盘的金隅望京云尚项目,准备打造自己的商品房改善盘,不论是购房者,还是评论家都持有怀疑态度,会不会把商品房修建成回迁房标准质量。但是一点都不影响其销售--在市场整体偏冷的情况下,开盘即实现热销,虽然有一定的宣传成分,但是确实卖得不错。

想了解这个新房的可以 联系我们 的新房人员。(有 返佣福利 )

三、案例分析

就以我之前专门写过的和泓四季小区,为例:基本是周边小区的9-9.5折(看具体楼栋),因此有明显的被低估的成分。

深入剖析--海淀四季青片区次新-和泓四季值得买吗?(上)--干货满满 #F0751

深度剖析--海淀四季青片区次新--和泓四季值得买吗?(中) #F0752

深度剖析--海淀四季青片区次新--和泓四季值得买吗?(下) -干货满满#F0753

序号

因素

情况说明

折扣情况

1

土地属性

二类经适房,缴费3%

适合全款

2

小区选址

海底西四环西面,周边是机场和四环路,四季青板块,与世纪城相隔四环路。 海淀-四环边-四季青本来位置就稀缺

①、高层离四环近的,噪音要考虑。机场基本没影响。

②、周边的道路需要翻新补短,轨道交通12号线远大路开通

③、缺少纵深,堵车也少,往西面隔壁的小公园遛弯就感觉进入了郊区。

99折-无

3

建筑质量

房屋质量还算过得去,开发商和物业同一家,维护还算到位。 ①、外立面仔细看打补丁的地方还是有的。 ②、少部分的漆皮脱落。

③、就是普通涂料。

④、门禁的大门也不是那么高端。

98-99折

4

户型设计

基本与5年左右的商品房户型相一致。

①、户型落后3-5年。目标就是同样面积安置更多住户呗。同时不落后就行。

②、紧凑型是必然。但是这些影响价格吗? 看看三里河一区1号院,也是定向安置,部分回迁户,你看价格照样飞天,--买不到。

99折-无

5

停车服务

人车半分离,地上(1800元/年),地下停车场。

6

物业服务

2.5元物业费

①、有基本的物业服务及管理。卫生、楼下花坛、车辆进出( 好像1小时免费 )。地面维修、界线划分等等。

②、门禁,公示栏,楼下凉被子架等,还是做了一定工作的。

③、小区里面挂了横幅和各种做的指示牌。

④、小区路灯,居然地灯大部分还是能亮的,这点还是做的不亚于一般商品房。

7

居住人群

2和9号楼基本都是回迁户。7、8号楼一部分是回迁户。1、3、4、10基本都是公务员、事业、企业及部队的单位福利分房,

2、9号楼95折;

7、8号楼96折;

其他楼98折-无

8

杂物乱堆

还是存在一定的杂物堆放,特别回迁户多的几栋楼会严重一点,但是物业也是定期检查清理( 基本上是出一次安全事故,整治一次,这些好多时候还是靠居民自觉,好多市里看着单价直奔20W的房子,楼道照样也是自行车各种物品堆放,望京东湖湾业主家门口我看也一样 )。

97折-无

9

楼面外观

①、小区预留了空调安装位置,基本不影响美观

②、防盗网基本一层有安装,其它楼层无。 侧面说明治安不错,紧邻机场和军区,估计一般想犯事的也绕着走,说不准楼下就有便衣--反正去停机场的那条路上我之前看到过。

③、墙皮脱落相对比较少,大面上看不出来。仔细看还是有点掉漆。

99折-无

10

小区环境

①、小区树木还是比较旺盛的,基本在北面的停车位,都有树木覆盖,夏天车里也没那么热。

②、草还是每年都种,还有各种小花,并且浇水维护,算是正常一般小区。

11

人员繁杂

这个小区相对租客不少。正常的房子分割出租外。还有楼顶的出租。好有部分半地下室。1⃣️相对海淀高房租,已经过滤了一波,居住人员相对不是那么杂。2⃣️居住人员以中介、刚毕业工作学生等

98折-无

因此这个小区存在一定的低估,虽然北京市场在变冷,但是这个小区,出来好一点的户型,还是很抢手的,价格还是属于向上走的趋势。参照物就是东面的世纪城、南面的郦城小区。特别是1、3、4、10号楼,好多基本都是一梯两户( 因为另外两户一直没人住,有一些还未分派出去,楼层又低,户梯比小于20( 住户与电梯的比例:大于60,舒适度差,特别是高分期等电梯时间长。60-40,舒适度一般。40-20,舒适好,小于20,超舒适。例如:总高8层,一层4户,一共32户,一部电梯,那户梯比:32--舒适度好。假如:一层两户不居住,一共16户,那梯户比:16--超舒服 ),电梯基本不用等。随到随走。按照上面公式,自己去慢慢计算自己家小区的舒适度吧 )。

一家之言,仅做参考。

通过上述计算和预估,和泓四季基本是同等位商品房的9折,有一些舒适度高的,户型和楼层好的,基本就是95折,97折算合理估价。那这个小区还是有一些被低估的。现在有点价值回归的感觉。

四、引申一下--新房与二手房

有一些老小区周边是次新房或者商品房,也可以参考此模型。但是也要考虑楼龄因素,贷款影响等。因此这是一个相对复杂,但是有规律可循的换算方式吧。例如: 北京瑞府 与 万柳园小区、怡海花园 与 中海甲叁号院 等等( 好多人压根没想过,只是说这两个不是同一类购买人群,确实是总价不一样,同样位置,就是年代不同,户型不同,价格差距那么大,有没有想过贵的那个是不是要来割韭菜的CEO盘呢 )。

万柳园小区

北京瑞府

好多中介或者网络大V们为了简单、直接了当让你放心买这个房子。基本采用忽略这些旧房子的存在,直接说未来购买人群,竞品、稀缺啊等等( 但是你要记住,你的房子也会转为二手,也会老的 ),这种说法没错,只是换了一种简单的画饼式描述方式,让你更形象,抽象了解你要买的房子,感觉确实是那么一回事。( 所有的因素要具体,要落实下去,A就是A,A+不是A,A-也不是A )。就是为了卖房而已,你买了房,他收了佣金,剩下的就是你慢长的等待,是涨是跌就坐等了,一般房子时间拉长都会涨,不是你选择的房子优质,而是这个赛道优质。当经济下行时,就显得当初选择不那么英明神武了。但是我相信未来还是会涨,钱印的太多了。( 买千万资产,这么大的投资,一般人一生真没几次,还是花点小钱,找个专业,负责任的人咨询一下,最好没有直接 利益瓜葛的,一般结论相对客观 ,你问销售他肯定说他卖的房子好啊 )。

啰里啰嗦写的有点多,这次就写到这里吧,后面有机会再补充说明吧,想了解更多可加 微信 或者 留言 ,

(澎叔侃侃侃-2023.6.24)

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